■ Leo Prins en Paul de Vries (Kadaster)
Recent constateerde de branchevereniging van woningcorporaties, AEDES, dat de leefbaarheid in buurten met veel corporatiebezit achteruitgaat. Is dit ook te zien in de woningprijzen?
Verrassend genoeg stijgen de woningprijzen in deze buurten juist harder. In de 44 grootste steden van Nederland (G44) zijn vanaf 2013 de woningprijzen in buurten met veel corporatiebezit sterker gestegen dan in buurten met voornamelijk koopwoningen.
De figuur laat de prijsontwikkeling zien in corporatiebuurten en andere buurten in de G44-gemeenten. In corporatiebuurten is tussen de vijftig en tachtig procent van de woningen in bezit van woningcorporaties. We zien dat de prijzen in deze buurten tijdens de crisis minder snel daalden dan die in de buurten met voornamelijk koopwoningen. En na de opleving van de economie herstelde de gemiddelde woningprijs in corporatiebuurten ook sneller. Het verschil in prijsontwikkeling tussen corporatiebuurten en de andere buurten neemt toe vanaf 2017, met 2019 als hoogtepunt.
De corporatiebuurten in de G4-steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) leggen extra gewicht in de schaal. Hier – en dan met name in Amsterdam – stegen de afgelopen jaren de prijzen sterker dan in de andere G44-steden. Ook vonden in de G4-corporatiebuurten meer verkopen plaats. Als we de G4-steden buiten onze analyse houden, dan is het verschil tussen corporatiebuurten en buurten met voornamelijk koopwoningen minder groot.
Wat is de reden dat de prijzen sneller stijgen in corporatiebuurten, ondanks de achteruitgang in leefbaarheid die AEDES waarneemt? Het kan zijn dat de gemiddelde verkoopprijs er een stuk lager ligt. De prijzen van woningen met een lagere waarde stijgen in een opgaande markt namelijk relatief sneller dan die in het duurdere segment. Daarnaast kopen veel mensen juist in deze buurten hun eerste woning. We zien dat starters in gebieden met een krappe woningmarkt bereid zijn de sterk stijgende prijs te betalen.
Wat ook goed kan, is dat het onderhandelingsakkoord tussen voormalig minister Vogelaar en de woningcorporaties uit 2007 zijn vruchten afwerpt. Er is veel in deze buurten geïnvesteerd, bijvoorbeeld in de vorm van buurtwinkels, huismeesters en speelplekken, onder de veronderstelling dat deze investeringen ook zorgen voor een waardestijging van het vastgoed.
