“Wellicht moet er eens een commissie worden ingesteld die uitsluitend bestaat uit jonge mensen met gezond economisch verstand, én met een bredere kijk op financiële stabiliteit dan uitsluitend de banken én met de belevingswereld van de meerderheid van de jonge woonstarters.(…) Die komen waarschijnlijk met een evenwichtiger advies dan het FSC.”
Column ESB
367Jaargang 100 (4712) 18 juni 2015
Lang geleden, in 1985, stond ik aan
het begin van mijn loopbaan. Ik was
net afgestudeerd en had het geluk
om bij de toenmalige Amro Bank te
kunnen beginnen. Er lag een wereld
voor mij open. Daarbij rees al snel de
vraag : waar wil ik wonen en hoe krijg
ik dat voor elkaar? Mijn flat wilde ik
zo snel mogelijk achter mij laten. De
buurt stond mij niet zo aan en er was
geen enkel sociaal contact met de an –
dere mensen in ons trappenhuis. Ik
voelde mij daar niet thuis.
Mijn probleem was dat ik weliswaar
een redelijk inkomen had, maar vrij –
wel geen vermogen. Een huis kopen
met inbreng van eigen geld was geen
haalbare optie. Ergens anders een
passende woning huren tegen een
redelijke prijs evenmin, want ons
land had ook toen al geen goed functionerende vrije huur –
markt. Gelukkig kon ik met een tophypotheek mijn eerste
koopwoning aanschaffen. Met een loan-to-value (LTV ) van
113 procent, om precies te zijn. Uiteraard de gebruikelijke
an nuïteitenhypotheek, dus ik loste braaf stapsgewijs af. Dat
mijn woning een tijd ‘onder water’ stond, interesseerde mij
geen lor. Mijn maandlasten waren veel lager dan wanneer
ik een vergelijkbare woning in de vrije sector had moeten
huren. En ik kocht een huis om in te wonen, niet als beleg –
gingsobject. Ik heb er dertien jaar met veel genoegen in ge –
woond.
Mijn situatie toentertijd is illustratief voor de startsituatie
van honderdduizenden anderen, over vele decennia. Dat
ons land een relatief hoge LTV voor starters kent, kan in
hoge mate worden toegeschreven aan situaties zoals des-
tijds de mijne. Dankzij die hoge LTV ’s is er ook steeds een
substantiële uitstroom vanuit de sociale huursector naar de
markt voor koopwoningen. Dat ontlast de sociale huursec-
tor doordat minder mensen noodgedwongen moeten blij –
ven scheefhuren om vermogen op te bouwen. En daarmee
helpen de hoge LTVs voor starters weer mee om wachtlijs-
ten in de huursector te verminderen. Per saldo niet zo’n gek
systeem, zo lang je tenminste geen goed functionerende vrije
huursector hebt.
Die relatief hoge LTV ’s voor starters zijn in het debat helaas
een eigen leven gaan leiden. Mensen denken dat niet alleen
de maximale LTV, maar ook de gemiddelde LTV in ons land
extreem afwijkt van die in het buitenland. Ten onrechte,
want gemiddeld zit er een forse overwaarde in de woning –
voorraad. De hoge LTV wordt als reden gezien van grote
vermogensverliezen op de woningmarkt. Dat is ook onjuist: de grootste prijsdalingen traden op
bij de duurste woningen en daar is
de LTV juist het laagst. In andere
landen zouden starters veel minder
lenen. Op zijn best maar gedeeltelijk
waar. Bijvoorbeeld in Denemarken
wordt er via consumptief krediet
veelal aanvullend bij geleend. Dan
lijkt de hypotheekportefeuille van
de bank lekker veilig , totdat blijkt
dat de klant veel hogere maandlas-
ten heeft dan de bank weet. Enzo
–
voort, enzovoort.
Ondanks de prijsdalingen kende ons
land in de afgelopen crisis ten op –
zichte van het buitenland zeer wei-
nig gedwongen verkopen en huisuit –
zettingen. De reden: Nederlandse
banken financieren niet primair op
de waarde van het onderpand, maar
op basis van inkomen: de loan-to-income ratio (LTI) is lei-
dend. Dat is zowel voor de banken als voor de huiseigenaren
veel veiliger gebleken dan het primair financieren op onder –
pand.
Het is niet zo dat alles goed gaat op de markt voor woning –
hypotheken. De hypotheekschuld wordt relatief traag afge –
bouwd en de hypotheekrenteaftrek verstoort de afweging
tussen het financieren van de eigen woning met eigen of
vreemd vermogen. Waar een hoge LTV voor starters nu nog
een maatschappelijke functie heeft, heeft de fiscaal gestimu –
leerde balansverlenging van woningeigenaren dat niet. Eind
mei adviseerde het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) tot
een gedwongen stapsgewijze verdere verlaging van de maxi-
male loan-to-value van een hypothecaire lening tot 90 pro –
cent. Vooral omdat een hoge LTV een risico zou zijn voor
de financiële stabiliteit. De politiek wees het plan abrupt
af, over het gehele politieke spectrum. En dat is volkomen
terecht.
Er was ooit een politicus, ik meen dat het Jan Schaefer was,
die stelde dat de woningnood in ons land heel snel zou zijn
opgelost als genoeg leden van de Tweede Kamer zelf op een
wachtlijst voor een woning zouden staan. Wellicht moet er
eens een commissie worden ingesteld die uitsluitend bestaat
uit jonge mensen met gezond economisch verstand, én met
een bredere kijk op financiële stabiliteit dan uitsluitend de
banken én met de belevingswereld van de meerderheid van
de jonge woonstarters. Dus met een redelijke baan, maar
zonder vermogen, waarschijnlijk met een studieschuld en
zonder rijke ouders die een ton kunnen doorschuiven. Die
komen waarschijnlijk met een evenwichtiger advies dan het
FSC.
De LTV-obsessie
WIM BOONSTRA
Hoofdeconoom bij de Rabobank en bijzonder hoogleraar aan de Vrije Universiteit Amsterdam