Ga direct naar de content

Volkshuisvesting, economie en demografie

Geplaatst als type:
Gepubliceerd om: maart 26 1986

^^r

w

economie en demografie
Sinds de tweede wereldoorlog zijn
blijkens label 1 in Nederland hetaantal
huishoudens, de woningvoorraad en
de woonconsumptie sterker gegroeid
dan de bevolking. Deze groei speelde
zich tot 1980 af tegen de achtergrond
van een voortdurende stijging van het
ree’le beschikbare inkomen en de gezinsconsumptie en een bijna permament woningtekort. Na 1980 sloeg de
economische ontwikkeling om, maar
verminderde het stijgingspercentage
van de woningvoorraad nauwelijks.
Gezien de oplopende leegstand lijkt
het kwantitatief woningtekort echter zo
goed als ingelopen. In deze situatie
wordt de vraag actueel hoe groot de
gevoeligheid van de huishoudensvorming en de vraag naar woningen is
voor veranderingen in het inkomen en
de prijs van het wonen.
Om de toekomstige huishoudensvorming en de vraag naar woningen te
voorspellen is in Nederland een aantal
onderzoeken verricht. Aan de ene kant
staan onder meer de onderzoeksresultaten, neergelegd in het Trendrapport
volkshuisvesting 19821) en het Primes
huishoudensmodel 2). In deze studies
wordt de groei van het aantal woningen
in zeer beperkte mate bei’nvloed door
economische factoren. De demografische ontwikkelingen zijn bepalend.
Hiertegenover staat het rapport De investeringen in woningen 3) waar de
vraag naar woondiensten, niet te verwarren met de vraag naar woningen,
juist zeer gevoelig is voor de hoogte
van de economische groei. Hier ontbreekt echter de invloed van de
demografie.
Het proefschrift, waarop Van Fulpen
eind vorig jaar is gepromoveerd, Volkshuisvesting in demografisch en economised perspectief 4) kan voor een belangrijk deel in het kader van deze discussie worden geplaatst. In het proefschrift van Van Fulpen wordt gepoogd
tot een integratie van beide benaderingen te komen door zowel met economische als demografische factoren rekening te houden. Alvorens dit laatste onderzoeksresultaat te bespreken, zal
eerst uitvoeriger op de eerder genoemde rapporten worden ingegaan. Deze
geven, wat Nederland betreft, in belangrijke mate ‘the state of the art’
weer, waar Van Fulpen op voortbouwt.

Het Primes model
Het Ministerie van VROM heeft groot
belang bij een goede prognose van de
328

Tabel 1. Gemiddelde groeivoet van
een aantal voorde volkshuisvesting relevante grootheden, in procenten per
jaar
1960-1980
Bevolking
Gestandaardiseerd aantal
huishoudens a)
Aantal huishoudens
Woningvoorraad
Volume woonconsumptie
Volume particuliere
consumptie
Reeel beschikbaar
inkomen
Relatieve huur b)

1980-1984

1,0

0,6

1,5
2,3
2,7
4,8

1,4
2,0
2,2
3,4

4.9

-1,0

5,6
0,5

teert vervolgens een prognose voor de
huishoudensvorming. Maar ook in het
Primos model blijft een open eind in de
verklaring aanwezig. Er wordt een tendens tot verdere individualisering geconstateerd. Deze tendens wordt bovendien, zeker op termijn, afhankelijk
verondersteld van de economische
groei, maar deze relatie is als zodanig
niet in het model opgenomen. Ook nu
moeten er, zoals bij de methodiek van
de ‘headshiprates’, trends worden
doorgetrokken zonder een nadere onderbouwing.

-1,6
2,6

a) Aantal huishoudens bij gelijkblijvende zelfstandigheid
per leeftijdsklasse
b) Huurprijsindex uit het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie, gedeeld door het totale prijsindexcijfer voor
de gezinsconsumptie.

huishoudensvorming en van de daaruit resulterende vraag naar woningen.
Het woningbouwbeleid vindt in deze
prognose een belangrijke basis. Tot
voor kort werd hierbij gebruik gemaakt
van de bekende ‘headshiprates’, die
de mate weergeven waarin per leeftijdsgroep een huishouden wordt gevormd 5). Het probleem hierbij was altijd dat de ‘headshiprates’ verondersteld werden in de toekomst nog
verder te stijgen (de gezinsverdunning), maar dat voor die stijging geen
expliciete verklaring werd aangedragen. Zo wordt in het genoernde Trendrapport aangenomen dat de ‘headshiprates’ stijgen tot 1990 en dan een
verzadigingsniveau bereiktzullen hebben. Waarom dit zo zou moeten zijn,
wordt niet duidelijk gemaakt.
Het Primos model dat ook in opdracht van het Ministerie van VROM is
ontwikkeld, biedt een verbetering van
deze traditionele prognose-methodiek.
Hierbij wordt gebruik gemaakt van de
‘cohort survival’-methode. De bevolking wordt ingedeeld in vijf klassen,
waarmee de mogelijke posities worden
weergegeven, waarin een persoon kan
verkeren. Deze posities zijn: thuiswonend kind, alleenstaand, gehuwd/samenwonend, gehuwd/samenwonend
geweest, niet in een huishouden. Centraal in het Primos model staat de verklaring voor de overgang van de ene
positie naar de andere. Er wordt gewerkt met overgangskansen, die vooral afhankelijk zijn van de leeftijd en het
geslacht van de personen. In feite
wordt hiermee een betere onderbouwing gegeven voor het stijgen van de
‘headshiprates’. Op deze wijze resul-

Investeringen in woningen
Een geheel andere benadering is te
vinden in het onderzoek van Draper,
De investeringen in woningen. In de
eerste plaats wordt in het onderzoek
niet de huishoudensvorming of de
vraag naar woningen verklaard, maar
de investeringen in woningen. Deze investeringen worden afgeleid uit de
vraag naar woondiensten. Het verschil
tussen de vraag naar woondiensten en
die van woningen komt tot uiting in de
kwaliteitsontwikkeling van de woningvoorraad. Een deel van de vraag naar
woondiensten wordt bevredigd via woningverbetering en eventueel kwalitatief betere nieuwbouw. Een verklaring
van de huishoudensvorming en de
vraag naar woningen is derhalve niet
hetzelfde als de verklaring van de
vraag naar woondiensten. Toch zijn de
verschillen met de resultaten van het
Primos model opmerkelijk. De vraag
naar woondiensten blijkt bij Draper
zeer afhankelijk te zijn van de economische groei. Bij een economische
groei van 1% neemt de vraag naar
woondiensten met 1,2% toe. Ook de
1) Bureau voor Strategisch Marktonderzoek,
Trendrapport
volkshuisvesting
1982,
MVROM, ‘s-Gravenhage, 1982. Zie ook: Bureau voor Strategisch Marktonderzoek, Toetsing en actualisering trendrapport volkshuisvesting, MVROM, ‘s-Gravenhage, 1985.
2) H. Heida en H. Gordijn, Primos huishoudensmodel, analyse en prognose van de huishoudensontwikkeling in Nederland, MVROM,
‘s-Gravenhage, 1985.
3) D.A.G. Draper, De investeringen in woningen, een econometrische studie, EIB, Amsterdam, 1983.
4) J.A. van Fulpen, Volkshuisvesting in demografisch en economisch perspectief, SCP,
‘s-Gravenhage, 1985.
5) Van Fulpens proefschrift geeft in een bijlage een overzicht van de wijze waarop in het
verleden in Nederland de groei van de woningvoorraad is geraamd.

ontwikkeling van de prijs van woondiensten, omschreven als het produkt
van rentevoet en relatieve bouwkostenstijging, heeft invloed op de
vraag naar woondiensten. Opmerkelijk
is verder dat bij de verklaring demografische factoren geen rol spelen. Mede
als gevolg hiervan leidt een dalende
economische groei tot een grote vermindering in de vraag naar woondiensten. Daar waar economische factoren zo’n grote rol spelen bij de vraag
naar woondiensten, zullen deze, hoewel niet zichtbaar gemaakt, dan ook
van belang zijn voor de vraag naar woningen en daarmee voor de huishoudensvorming. Dit onderzoeksresultaat
staat dus enigszins op gespannen voet
met dat van het Primes model.

De integratie van
Van Fulpen
Het proefschrift van Van Fulpen
bestrijkt een breed terrein. Het gaat
van de omschrijving van diverse woonlastenbegrippen via een min of meer
los van het onderzoek staand pleidooi
voor grotere liberalisatie in de volkshuisvesting, tot het kostprijsvraagstuk.
Delen ervan waren ook al eerder gepubliceerd. Het belangrijkste is de verklaring voor het aantal huishoudens, de
omvang van de woningvoorraad en de
omvang van de woonconsumptie. Bij
de aangedragen verklaringen worden
demografische en economische factoren te zamen genomen. label 2 en 3
geven een overzicht van de gevonden
relaties. Bij de verklaring speelt het
gestandaardiseerd aantal huishoudens, een begrip dat aan de buitenlandse literatuur is ontleend, een centrale rol. Hieronder wordt het aantal
huishoudens verstaan dat zich zou vormen als de ‘headshiprates’ gelijk gebleven waren. De stijging van het
gestandaardiseerde aantal huishoudens wordt alleen veroorzaakt door
een veranderde omvang en samenstelling van de bevolking. Door het
gestandaardiseerde aantal huishoudens in de verklaring op te nemen
wordt in feite de wel opgetreden stijging van de ‘headshiprates’ toegerekend aan economische factoren. Aldus wordt voor het probleem van de
stijgende ‘headshiprates’, langs een
andere weg dan in het Primos model
een oplossing gevonden. Tevens worden de tegengestelde onderzoeksresultaten van het Primos model enerzijds en De investeringen in woningen
anderzijds, tot een nieuw resultaat
samengebracht.
De gevonden relaties zijn ook gebruikt om berekeningen te maken bij
een aantal economische scenario’s.
Zoals uit de vergelijkingen in tabel 2 en
3 kan worden vastgesteld blijken het
aantal huishoudens en de omvang van
de woningvoorraad wel afhankelijk te
zijn van de economische groei. Wanneer de economische groei permanent

ESB 26-3/2-4-1986

1 % hoger is dan neemt blijkens tabel 3
het aantal huishoudens uiteindelijk
met 0,2% extra toe, en de woningvoorraad met 0,26% extra. De woonuitgaven blijken echter minder te worden
bei’nvloed door de economische groei
dan bij Draper het geval was. Bij 1 %
economische groei nemen volgens tabel 2 de woonuitgaven met 0,47% toe.
Deze veel lagere invloed van de economische groei is het gevolg van het feit
dat Van Fulpen, in tegenstelling tot
Draper, wel rekening houdt met demografische factoren.

Enkele kanttekeningen
Het onderzoeksresultaat van Van
Fulpen biedt zo op het oog een aantrekkelijke oplossing voor de twee uiteenlopende benaderingen in Nederland. Toch is een aantal niet onbelangrijke kanttekeningen te plaatsen bij de
aangedragen verklaringen:
– vanuit econometrisch oogpunt zijn
de relaties wel erg simpel. Er wordt
met een eenvoudige vertragingsstructuur gewerkt. Bij de verklaring
van de woonuitgaven is zelfs geen
vertraging in de verklaring opgenoTabel 2. De schattingsresultaten voor
de huishoudensvorming, de woningvoorraad en de woonuitgaven,
1961 -1983 a)
HH = . 8 5 H H , + .16 HHS + .03 PC+.05

WV = . 8 5 W V , + .14HHS+.04 PC + .08
NWU = 2.41 HHS+ .47 PC-.24

PHI
PPC

PPC

-15.7
PPC

HH:
HHS:

aantal huishoudens
gestandaardiseerd aantal huishoudens op basis van ‘headshiprates’ uit 1960

PC:

reele particuliere consumptie van gezinshuishoudingen (indicator voor economische groei)

PHI:

huurprijsindex

WV:

consumptieprijsindex
woningvoorraad

NWU:

netto woonuitgaven gedefleerd met de
huurprijsindex

a) De vergelijkingen zijn in een logaritmische vorm geschat zodat de coefficienten de korte-termijnelasticiteiten

weergeven. De hier gepresenteerde schattingsresultaten
zijn die, welke als de beste worden beschouwd en zijn gebruikt voor de berekeningen.

Tabel 3. De lange-termijnelasticiteiten voorde huishoudensvorming en de
woningvoorraad a)
Verklarende variabelen
HHS

PC

PHI
PPC

HH

1,07

0,20

0,33

WV

0,93

0,26

0,53

a) Voor de verklaring van de symbolen: zie tabel 2.

men. Zo zou gedurende de afgelopen decennia een stijging van de
economische groei met 1% in hetzelfde jaar nog geleid hebben tot
een stijging van het volume van de
woonuitgaven met 0,47%. Verder
lijken de verklaring van de huishoudensvorming en die van de woningvoorraad zozeer op elkaar dat aan
de verschillen geen betekenis kan
worden toegekend. De gevonden
relaties geven weliswaar een hoge
mate van verklaring (R2 = 0,99 bij
de drie relaties), maar dit zegt niet
zoveel. Doordat veel van de gebruikte variabelen in het verleden
gelijkmatig zijn gestegen is er in hoge mate sprake van een trendcorrelatie zonder veel verklarende waarde. Een schatting in eerste verschillen had wellicht een oplossing voor
dit probleem kunnen vormen;
ook economisch-theoretisch gezien zijn de verklaringen niet geheel bevredigend. Huishoudensvorming, woningvoorraad en woonuitgaven worden onafhankelijk van
elkaar verklaard. Het zou echter
veel meer voor de hand hebben gelegen om de onderlinge samenhang in beeld te brengen en met de
dan ontstane relaties de analyses
uit te voeren. Zo wordt het aantal
huishoudens gemeten door het
aantal bewoonde woningen op te
hogen met een schatting van het
aantal inwonenden en bewoonde
andere ruimten. De samenhang
met de woningvoorraad is dus zeer
groot. Voor de omvang van de woningvoorraad en de hoogte van de
woonuitgaven geldt hetzelfde. Mede doordat drie afzonderlijke verklaringen zijn gemaakt kan het gebeuren dat het volume van de netto
woonuitgaven zich zonder vertraging aan veranderingen in de demografische en economische variabelen aanpast, terwijl de woningvoorraad een gemiddelde reactietijd van 51/2 jaar heeft;
een aparte vermelding verdient de
behandeling van de prijsvariabele.
Om rekening te kunnen houden
met de invloed van de prijzen op de
geschatte variabelen, voert Van
Fulpen de relatieve huurprijsstijging (dat is de huurprijsindex gedeeld door de prijsindex voor de gezinsconsumptie) in. Daarmee veronachtzaamt hij de prijsontwikkeling van koopwoningen en de voor
kopers belangrijke renteontwikkeling. De gevonden invloed van de
prijsstijging op de huishoudensvorming en de woningvoorraad blijkt
positief te zijn: hogere huren leiden
dus tot meer huishoudens en meer
woningen. Van Fulpen verklaart de
positieve invloed van de huurprijs
op de omvang van de woningvoorraad door te stellen dat de invloed
op het aanbod kennelijk de invloed
op de vraag overtreft en dat leegstand het gevolg zal zijn. Hij gaat
hierbij voorbij aan het feit dat door
het systeem van objectsubsidiering

329

de opbrengst voor de aanbieders
van gesubsidieerde huurwoningen
gekoppeld is aan het rendement op
staatsleningen en dus onafhankelijk is van de vraaghuur. De gegeven verklaring lijkt niet erg plausibel. Wordt de prijsvariabele uit’de
verklaring weggelaten, dan stijgt de
lange-termijninvloed
van
het
gestandaardiseerd aantal huishoudens tot ongeveer 1,25. Een verklaring waarom de groei van het aantal
huishoudens permanent de groei
van het gestandaardiseerd aantal
huishoudens zou overtreffen is echter ook niet eenvoudig te geven;
ook gelden grote bezwaren tegen
de verklaring van de woonuitgaven.
Hier is onduidelijk wat er precies
wordt verklaard. Gezien de relatie
die wordt gelegd met de consumententheorie en de verwijzingen naar
de woonconsumptie, zou de verklaring betrekking kunnen hebben op
de vraag naar woondiensten. Vanuit theoretisch oogpunt ligt dat ook
voor de hand. De woonuitgaven zijn
echter, in een voetnoot, gedefinieerd als de consumptieve uitgaven voor woondiensten door gezinshuishoudingen verminderd met
een aantal woonsubsidies van de
overheid 6). Deze vermindering is
echter voor het bepalen van de omvang van de vraag naar woondiensten zeer dubieus. Subsidiering vermindert niet de woonconsumptie, hoogstens de prijs ervan.
Een andere mogelijke interpretatie
van het begrip netto woonuitgaven
zou kunnen zijn dat ermee het bedrag wordt bedoeld dat de gezinshuishoudingen zelf voor het wonen
betalen. Ook dan klopt de definitie
van de netto woonuitgaven niet.
Onder de subsidies die van de consumptieve uitgaven voor woondiensten worden afgetrokken zijn
begrepen de 45% belasting- en
premiekop die tot 1984 op de individuele huursubsidie heeft gezeten
en kapitaaloverdrachten zoals lokatiesubsidies bij huurwoningen en
allerlei
stadsvernieuwingssubsidies. Aangezien deze ‘subsidies’
niet door de bewoners worden ontvangen, dan wel reeds in de hoogte
van de huurprijs zijn verwerkt, mogen ze derhalve niet in mindering
worden gebracht op de consumptieve uitgaven voor woondiensten.
Geconstateerd moet worden dat
Van Fulpen begrippen als woonuitgaven, woonconsumptie en vraag
naar woondiensten op verwarrende
wijze door elkaar gebruikt, zonder
dat duidelijk wordt gemaakt wat
met netto woonuitgaven wordt verklaard 7);
tot slot een kanttekening bij de gemaakte vooruitberekeningen. Van
Fulpen gebruikt de in label 2 weergegeven relaties om bij verschillende economische scenario’s berekeningen te maken van de groei van
het aantal huishoudens, de woningvoorraad en de woonuitgaven. De
330

in het voorafgaande gesignaleerde
tekortkomingen van de schattingsresultaten leiden er toe dat de vooruitberekeningen slechts een betrekkelijke waarde hebben. Te denken valt hierbij aan de positieve invloed van de relatieve huurprijsstijging op de huishoudensvorming. Er
is echter nog een ander punt van
kritiek. Van Fulpen beperkt de scenario’s tot ontwikkelingen waarbij
de algemene prijsstijging groter of
gelijk is aan de huurprijsstijging 8).
Dit is verwonderlijk, omdat in de
schattingsperiode 1961-1983 de
huurprijsstijging
trendmatig
1 °/o-punt hoger was dan de algemene prijsstijging. Ook voor de toekomst zou de huurprijsstijging,
trendmatige huurverhoging plus
harmonisatie-effect, groter kunnen
zijn dan de algemene prijsstijging.
Indien een scenario wordt doorgerekend met 2% economische groei,
1% algemene prijsstijging en 2%
huurprijsstijging, dan ontstaan er
echter minder waarschijnlijke uitkomsten. Aannemende dat er jaarlijks 15.000 woningen worden
gesloopt zou er tot 2000, dus ook in
de jaren negentig, een woningbouwprogramma van gemiddeld
157.000 woningen per jaar resulteren. Indien de huurprijsstijging
eveneens 1 % per jaar is dan zou
het woningbouwprogramma tot
2000 nog 130.000 woningen omvatten. Deze minder waarschijnlijke
uitkomsten laten eveneens zien dat
de gevonden verklaringen niet geheel bevredigend zijn.

Tot slot_____________
Het proefschrift van Van Fulpen is
geplaatst tegen de achtergrond van de
Nederlandse discussie over de ontwikkeling van de vraag naar woningen.
Hierbij is een groot deel van het proefschrift onbesproken gebleven. Zo is er
een interessant hoofdstuk waarin een
relatie wordt gelegd tussen eventuele
veranderingen op de woningmarkt en
de gevolgen die deze hebben voor de
rol van de overheid op het terrein van
de volkshuisvesting. Van Fulpen voorziet een liberalisatie van elementen
van het huur- en subsidiebeleid en sluit
daarmee aan bij recente publikaties
die in een zelfde richting wijzen 9). Verder biedt het proefschrift een rijk overzicht aan buitenlandse literatuur. Ten
aanzien van de verklaring van de huishoudensvorming, de omvang van de
woningvoorraad en de hoogte van de
woonuitgaven biedt het proefschrift
een interessante poging om tegengestelde verklaringen met elkaar te
verbinden. Het begrip gestandaardiseerd aantal huishoudens vormt hierbij
voor de Nederlandse literatuur een
vernieuwend element. Toch moet geconstateerd worden dat de verrichte
analyses een onvoldoende fundering

bieden voor de aangedragen verklaringen. Voorts kan worden vastgesteld
dat de verklaringen van weinig direct
nut zijn bij de huidige discussie over
het volkshuisvestingsbeleid. Dat bij
het duurder worden van het wonen,
door bij voorbeeld minder objectsubsidies, zich meer huishoudens zouden
vormen is te onwaarschijnlijk.

J.B.S. Conijn
K.A. Heineken
De auteurs zijn werkzaam op het Onderzoeksinstituut Technische Bestuurskunde van de
TH Delft, resp. het Centraal Planbureau. Het
artikel is op persoonlijke titel geschreven.

6) Zie Van Fulpen, op.cit., biz. 83, voetnoot 4.
7) Zie onder meer Van Fulpen, op.cit., biz.
100, 101 en 107.
8) De reden voor deze beperking is dat Van
Fulpen de algemene prijsstijging verwart met
de bouwkostenstijging. Zie Van Fulpen,
op.cit., biz. 177.
9) Zie onder meer J.B.S. Conijn, Geliberaliseerd woningbouwbeleid kan perspectieven
bieden, Bouw, 27 april 1985, biz. 52-53.

De culturele kant van
Europese economische
integratie
De Facultiet der Economische Wetenschappen van de Rijksuniversiteit
Limburg organiseert op donderdag 10
april 1986 in Maastricht een conferentie in de Engelse taal met als thema
..Cultural aspects of economic cooperation in Europe”. Mede-organisator is
het Institute for Research on Intercultural Cooperation (IRIC) in Arnhem.
De conferentie staat onder leiding
van prof. dr. ir. Eduard Panneborg
(oud-vice-president van Philips). Inleiders zijn: Shirty Williams (voorzitter
van de Social Democratic Party); Emile
a Campo (directeur-generaal bij de
Raad van Ministers van de EG); prof,
dr. Geert Hofstede (Rijksuniversiteit
Limburg en directeur van IRIC); dr.
Hans-Giinther Zempelin (raad van
bestuur van Akzo NV); prof. dr. Louis
Perridon (University of Augsburg); en
Sonu Kochar (ambassador van de republiek of India in Nederland). De inleidingen worden gevolgd door een paneldiscussie tussen deelnemers en
inleiders.
Aanmelding: Congresbureau VVV
Maastricht, Stationsstraat29,6221 BN
Maastricht, tel.: (043) 21 5558, of tot
de Rijksuniversiteit Limburg, mevr.
Mieke van Zutphen, tel.: (043)
88 81 29; deze laatste is ook bereikbaar voor nadere inlichtingen.

Auteurs